降息周期下精明房贷省大钱：浮动利率是首选

　　每次贷款利息的升降都牵动着准备购房和正在还贷的市民们的神经。

　　自去年9月份以来,中国人民银行连续5次开启了降息通道的大门,这对贷款买房的市民提出了较高的技术要求。

　　跟随“率”动的节奏,在当前降息周期里,“房贷族”们应如何还贷才能节省购房成本?就此问题,记者采访了招商银行雄楚支行理财师姚维薇。
　　自央行最新一次降息后,公积金和商业贷款的利率越走越“近”,选择商业贷款还是公积金贷款?两者如何分配呢?

　　从2008年12月23日起,五年以上公积金贷款和商业贷款均下调了0.18%。

　　五年以上公积金贷款利率从4.05%下调至3.87%。商业贷款利率由6.12%下降到5.94%,同时首次购房享受0.7倍的普通房贷优惠,即利率为4.158%,两者之间的利率差仅为0.288%。这与大多数时期1%-2%的差额相比,当前的公积金贷款的利率优势已经很小了。

　　如首次购买普通自住房,姚维薇认为,目前申请商贷的负担并不比公积金贷款重多少,以贷30万元20年期为例,如果按等额本息方式还款,商业贷款月供为1843.01元,公积金贷款月供为1797.46元,前者仅比后者月供多45.55元。

　　考虑到办理公积金贷款存在时间较长、贷款额度有限、需要购买保险等因素,姚维薇建议,在选择商贷和公积金贷款的问题上,投资者应视自身情况而定,小额贷款者可选择商业贷款,资金需求大者可选择组合贷款。

　　首付比例贷款期限因人而异

　　首付最好付多少,贷款期限应该选择多少年?还款方式宜采取哪种形式?姚维薇认为,个人首付比例和贷款期限需因人而异。

　　如果是青年置业,由于资金积累不是很充裕,那么首付的比例越低越好。
　　以首次购买90平方米以下的小户型为例,这类房源可享受首付两成的优惠,贷款期限可以偏长。而资金充裕者则可提高首付比例以减小利息支出。

　　在还款方式的选择上,等额本息适合每月有稳定现金流,且收入稳中有升的客户,同时由于其具有还款利息总额较小的优势,因此也适合买房自住,经济条件不允许前期投入过大的人。

　　等额本金则适合有提前还贷需求的客户,和前期资金充裕但后期月收入不好预测的客户,但从省钱角度来看,等额本金还款方式要优于等额本息方式。